83 / 134
EKONOMİK
FORUM
81
i
cıdır aynı zamanda. İnsanlar ikinci, üçüncü, dördüncü eve ya-
tırım yaparlar, arazi alırlar, arsa toplarlar. Neden? Çünkü hem
kira geliri (current income) hem de sermaye kazancı (ödenen
fiyatın üzerine satma/capital gain) beklentisi yüksektir. Konut
ta bu beklentileri genelde karşılamış, yatırımcısını sevindiren
bir araç olmuştur.
Yatırım aracı özelliğinin yanı sıra Türkiye’de konut sektörünün
kendisine has başka özellikleri de vardır. Türkiye’de konut sahipliği
yüksektir. Aşağıdaki tabloda da görüldüğü gibi Türkiye’de ev sa-
hipliği oranı %67,3 düzeyinde. Bu oran gelişmiş ülke düzeylerine
oldukça yakın. Lakin bizi farklı kılan, konut stokunun yarısından
fazlasının ruhsatsız/izinsiz olması, gene yarısından fazlasının
yaşlı olmasıdır (20 yaş ve üstü). Konut stokunun neredeyse %40’ı
da çeşitli nedenlerle tadilata ihtiyaç duymaktadır. Bu rakamlar şu
anlama geliyor: Türkiye’de konut talebini sadece “konjonktürel”
değerlendirmemek gerekir. Ciddi bir “yapısal” talep olduğu gerçe-
ğini her zaman masada tutmak şart.
Talep tara-
fıyla başlayalım.
Konut satışları
talebin en iyi gös-
tergesidir. 2013
yılının başından
beri konut satış-
larının %19,7’si
İstanbul’da, %11,6’sı Ankara’da, %6,2’si İzmir’de, %5,3’ü Antalya’da,
%3,6’sı da Bursa’da gerçeklemiş. Bu dağılım pek şaşırtıcı değil.
Ancak yabancılara yapılan satışların yazılıp çizildiği kadar
etkili olmadığını söylemeliyim. 2013 yılında yabancılara satılan
konut sayısı 12 bin 181. 2013 yılında toplam konut satışıysa 1
milyon 157 bin 190. Yabancıların toplam içindeki payı sadece %1.
Benzer tablo 2014 için de geçerli. 2014 yılında toplam konut
satışı 1 milyon 165 bin 381. Yabancılara satılan konut sayısı 18
bin 959. Yabancıların toplam satış içindeki payı sadece %1,5.
Buradan çıkan ana mesaj şu: Olur da işler kötü giderse, konut
sektörünü yabancılara yapılan satışlarla diri tutmak imkânsız.
Hazır yeri gelmişken yabancıların sahip olduğu toplam ta-
şınmaz alanı da aşağıdaki tabloda paylaşmış olalım. Bir sonraki
tabloda da yüzölçümüne göre Türkiye’den en çok taşınmaz alan
yabancı yatırımcıların menşeini görebilirsiniz.
Bu durumda konut sektörüne yönelik tar-
tışma daha da önem kazanıyor. Evet, konut
sektöründe balon varsa ve patlarsa genel eko-
nomi üzerinde çok büyük bir “çarpan etkisi”
yaratarak ekonomiyi krize sürükler.
İnşaatın Türkiye için, konutun da inşa-
at için önemini aktardık. Şimdi konut sek-
törüne odaklanalım. Lakin konut sektörü
başka piyasalara benzemez. İki rakama, üç
çarpana bakarak konut sektörüne yönelik
bir yargıya varmak çok yanlış olur. Oldukça
kapsamlı değerlendirmemiz şart. Çünkü
Türkiye’deki konut piyasası ne muadilleri-
ninkine ne de gelişmiş ekonomilerinkine
benzer. Buranın dinamikleri farklıdır. Tür-
kiye’de konut başka diyarlardaki gibi sadece
temel bir ihtiyacı karşılamak için alınmaz.
Konut, Türkiye’de önemli bir yatırım ara-
Kullanım Amacına Göre
Yapı Ruhsatları
Yüzde
İkamet Amaçlı Binalar (Konut)
85
Diğer
5
Sanayi Binaları & Depolar
4
Toptan & Perakende Ticaret Binaları
2
Otel
1
Mülkiyet
Durumu
Yüzde
Ev Sahibi
67.3
Kiracı
23.8
Lojmanda Oturan
1.5
Ev Sahibi Değil Ama Kira Ödemiyor
7.3
Yabancıların Sahip Olduğu
Toplam Alan (2014)
ToplamTaşınmaz Parsel Sayısı
ToplamTaşınmaz Alan (Metrekare)
İstanbul
8,921
2,436,252
Antalya
8,796
6,085,634
Muğla
6,362
7,056,625
Aydın
4,067
3,030,150
İzmir
2,937
1,651,675
Yalova
1,335
1,004,186
Bursa
1,163
629,393
Ankara
1,120
420,300
Mersin
938
552,350
Hatay
391
1,814,859
Adana
235
607,249
Konya
201
757,150
EKO ANALİZ